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房屋無償借與使用之租賃收入認定

一、 將房屋借給他人供營業或執行業務使用補習班等其他所得者的辦公室，或是作為店面使用，雖然是無償借用，仍然要按照當地一般租金情況，計算租賃收入，申報綜合所得稅。當地一般租金則是由國稅局查明後報經財政部核定公布者。

1獨資型態：倘若事務所係屬獨資執業，將自有房屋供本人、配偶及直系親屬之事務所使用時，依據所得稅法之規定，免予設算租金收入。

2 合夥型態：

（1）無償提供事務所使用者：依照現行稅法規定，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，但在估算租金時，應先減除房屋所有權人之「自用部分」，至於所稱「自用部分」，稽徵機關得依出資比例或約定盈餘分配比例認定， 例如某甲為聯合執業事務所之合夥人之一，盈餘分配比例為40%，當其將自有之房屋，無償供作該事務所使用時，如參照當地一般租金標準，未減除某甲自用部分 前之租賃收入為20萬元，依據前揭說明可按某甲盈餘分配比例，減除40%之自用部分，計算某甲之租賃收入為12萬元。

（2）屬有償提供事務所使用者：應就聯合事務所實際支付租金認定其房屋所有權人之租賃收入，但是如上開租金低於前述當地一般租金時，稽徵機關得參照當地一般租金調整其租賃收入。

3公司

公司股東把自己所有之房屋供公司使用，雖然沒有收取租金或押金，但是仍然要按照上述規定計算租賃收入；如經約定由公司負擔該房屋之稅捐者，視同租金，惟此類約定由借用人代付之費用，既未給付與出借人，可免予扣繳稅款，但應申報免扣繳憑單，由出借人併計租賃收入申報所得稅。又公司借用上述房屋期間，因借用人使用而代付之水費、電費、電話費及因借用人使用而發生之修繕費，如非變相對出借人為補償者，得按其支出科目列支，並免視為出借人之租金收入。

二、將房屋無償借給不是營業或執行業務之其他個人作住家使用或社團法人作為辦公室使用，要提出雙方當事人訂立之無償借用契約，該份契約必須經過雙方當事人以外的兩個人證明確實是無償借用，並且經過法院公證，否則應按當地一般租金情況，計算租賃收入，申報綜合所得稅。

免設算租賃收入之要件

一、借他人使用(「他人」，係指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人)

1借住的人只能作自用住宅或社團法人作為辦公室使用

作營利事業的營業場所，或作為醫師、律師等執行業務者的業務場所，仍會參照當地一般租金情況，對房屋所有權人設算租賃所得

2 要訂立無償借用契約

3 訂定無償借用契約後，要有雙方當事人以外之二人證明確係無償借用，並到法院辦理公證。

二借給直系親屬居住

三無償供本人、配偶、直系親屬設立獨資商號或個人執行業務場所(公司或合夥步適用)

依所得稅法第十四條第一項第五類第四款規定，將財產借與他人使用，經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用，免予設算租賃所得。又所稱無償借與他人使用者，依同法施行細則第八十八條及財政部函釋規定，係指經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用之契約，並應經法院公證。若借用事實符合上開法令規定，可免課徵該租賃之所得稅。依規定是可以免提示無償借用證明，也不會被設算租賃所得。

房東提供法院公證契約書，要求稽徵機關依公證契約書上所載租金收入認定，並註銷按標準租金核定之租賃收入。依據稅法規定，個人出租財產，其約定租金顯較當 地一般租金為低時，稽徵機關將參照當地一般租金調整計算租賃收入予以補稅。法院公證行為雖是租賃雙方避免還屋、違約等糾紛，保障權利的方法，但僅能證明出 租人與承租人雙方確有訂立租賃契約之法律行為，至契約約定內容如何，是否屬實，及義務是否履行等，則尚非公證行為之效力所及，故縱經法院公證之租賃契約，其約定租金如顯較一般租金標準為低者，稽徵機關仍將參照鄰近租金情況調整計算其租金收入。

補稅案例

王先生將房屋借給妹妹使用，雖未收取租金，惟依民法規定，妹妹係屬旁系親屬而非直系親屬，故王先生仍會經稽徵機關依當地一般租金情況，計算租金收入，併入個人所得總額一併課稅。王先生將房屋借與妹妹作住家用，如確實未收取租金，建議王先生依所得稅法施行細則之規定訂立無償借用契約，經當事人以外之兩人證明確係無償且經法院公證，則可免被稽徵機關設算租金收入。《賦稅》2006/12/20

弟弟為旁系親屬，係上述所稱「以外之個人」，原則上必須計算租賃收入，例外之情形是如果確屬無償將財產借給個人且非供營業或執行業務使用時，此時應由雙方當事人訂立無償借用契約，經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用，並經法院公證後，才可免予計算租賃收入。《賦稅》2004/10/15

黃君將其所有座落於桃園縣蘆竹鄉長興村溪洲×號之房屋，供其友人王○○使用，為黃君所不爭，雖黃君主張系爭房屋係無償供他人使用，惟未提示經法院公證之契約書供核，是該局依法設算租賃所得，並無不合，仍予維持。《賦稅》2001/7/5

房屋所有權人為謝姓納稅義務人，原核定以該址原設有○○玻璃行（負責人為謝姓納稅義務人之弟）遂依法核算其租賃所得四○、八四二元。謝姓納稅義務人主張該房屋係供其弟自住並無租賃行為乙節，經查營業稅稅籍檔，○○玻璃行是設籍於該址，依前揭法條規定，計算謝姓納稅義務人租賃所得四○、八四二元，並無不合。《賦稅》2000/5/16

將其自有房屋無償借予弟弟開設牙醫診所，雖稱無償將自有房屋提供予親友供執行業務使用，惟不符合所得稅法「非供營業或執行業務者使用」之規定，是以國稅局仍會參照當地一般租金標準，核定租賃收入。《賦稅》2006/11/13

某納稅義務人91年度綜合所得稅，不服該局核定其所有房屋之租賃所得，主張係無償借予其配偶之胞姐作營業使用，並未收取租金等情事，申經復查決定，以該房屋既供作營業使用，核與前揭免徵之規定不符，原核定按當地一般租金標準調整核算其租賃所得，尚無不合，而未准予變更。該納稅義務人仍不服，循序提起行政救濟，訴經最高行政法院裁定駁回在案。《賦稅》2005/12/22

甲君將其臺北市房屋借與其子投資之乙公司無償使用， 經該局依財政部頒訂之當地一般租金標準核定租賃所得併課綜合所得稅。甲君不服，主張其將房屋無償供乙公司設籍，但實際上仍為其自用，並提示法院公證之無償 借用公證書證明。惟該房屋既提供予營利事業使用，依上揭規定即應予設算租賃所得，本案經復查及訴願均遭駁回，並經臺北高等行政法院判決駁回確定。《賦稅》2006/11/2

公司股東或負責人將房屋無償提供給公司營業使用，雖然未收取租金或押金，仍應按照當地一般租金情況計算租賃收入，申報所得稅。《賦稅》2006/10/19

甲君經查獲93年度將其所有之房屋供自家開設之公司使用，未申報租賃所得，遂依上揭規定，予以核定發單補徵。甲君不服，申請復查；惟該局以甲君之房屋雖係無償供本人投資開設之公司使用，但依規定房屋所有權人應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅，原核定並無違誤，而予以駁回。《賦稅》2006/7/27

林先生將自己所有房屋借給公司作為營業使用，雖然自己是公司的股東，沒有收取租金，惟使用人是公司，而且在該地址辦理營業登記，依照稅法規定稽徵機關仍應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，歸課林先生綜合所得稅。《賦稅》2002/11/27

李先生將房屋借給親屬供作營業或執行業務使用，應該參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅，如果李君沒有申報租金收入或申報偏低，稅捐機關將依規定核課其租賃所得，補徵其綜合所得稅。《賦稅》2005/5/4

岳父母將所有房屋無償借給律師女婿（直系親屬）開設獨資之律師事務所使用，尚無租金課稅問題，但如該事務所係與其他人合夥經營之聯合事務所（例如其他合夥人出資比例為百分之五十），則供其他合夥人 使用之百分之五十部分，仍應計算租金收入。因為獨資商號或個人執行業務者，使用自有或配偶、直系親屬之房屋時，該址如未供他人使用，雖可視同自用，但如執 行業務者或合夥人將其所有之房屋借與聯合事務所或合夥事業使用，就該房屋供其他合夥人使用部分，則應參照當地一般租金情況，計算租賃收入。《賦稅》2004/8/10

轄內有×姓納稅義務人，雖自行辦理九十年度綜合所得稅結算申報，惟未申報租賃所得，案經原核定該局桃園縣分局查得其將所有房屋供其聯合執業之事務所使用，乃依前揭規定計算租賃所得，併課其當年度綜合所得稅。×君不服，主張該房屋係供其聯合事務所使用，不應課徵租賃所得云云，申經復查結果未獲變更。 如以自己所有之房屋供本人執行業務使用，無須課徵租賃所得，惟供予其聯合執業之聯合事務所使用，依法須課徵租賃所得，兩者規定不同應予釐清，以免適用錯誤而事後遭稽徵機關補稅。《賦稅》2003/11/14

無償提供房屋供社團法人作為辦公室使用未經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用之契約及應經法院公證，應課徵該租賃之所得稅。《賦稅》2004/1/8

房屋所有人若將房屋無償借給他人，應儘快到法院公證，以免權益受損。所謂的「他人」 ，係指納稅人本人、配偶、直系親屬以外的個人或公司等法人。將房屋無償借給他人使用時，雙方當事人必須訂立無償借用契約，而該契約須經雙方當事人以外之二人證明，並應到法院公證，且須符合非供營業或執行業務使用的條件，才可以免計入租賃所得。 此外，無償借用契約只是用在住家使用部分，如果是作為公司行號或是會計師、律師、代書等執行業務者及補習班等其他所得者的辦公室，或是作為店面使用，即使訂立無償使用契約，也要設算租賃所得。《賦稅》2003/11/10

將房屋無償借給胞弟使用，一樓開設律師事務所，二樓供住家使用，房屋一樓供執行業務者使用，依規定仍應参照當地一般租金情況，計算租賃收入，課徵綜合所得稅。房屋二樓供住家使用，如果提出雙方訂立之無償借用契約，經當事人以外之二人證明確係無償借用，並經法院公證，該部分則可免計算租賃收入《賦稅》2003/9/25

王先生將房屋提供給兄弟使用，乃係提供給他人使用型態，原本應該計算其租賃收入，惟如係無償提供當住家使用且經雙方當事人訂立無償借用契約，並由雙方當事人以外之二人證明確係無償借用及法院公證，即可免計算租賃收入。至提供所有房屋給岳母作小吃店使用，如小吃店確係由岳母1人獨資經營，因岳母非所得稅法所規定之他人，自無計算租賃收入之適用。《賦稅》2006/10/4

楊先生所有的房屋目前既然提供作為自己開設的事務所執業使用，稅捐稽徵機關是不會計算其租賃收入，但如果楊先生將所有房屋提供給本人、配偶及直系親屬以外 之個人或法人供營業或執業使用，稅捐稽徵機關將依據稅法規定，參照當地一般租金情況，計算楊先生之租賃收入，併楊先生之綜合所得課稅。《賦稅》2006/4/28